Pelanggaran Asas Itikad Baik Pasal 1338 KUHPerdata Oleh Pihak Pertama Dalam Kontrak Sewa

Abstract

Asas itikad baik merupakan prinsip fundamental dalam hukum perjanjian Indonesia yang berfungsi memastikan keadilan, keterbukaan, serta keseimbangan dalam hubungan kontraktual. Sengketa yang terjadi pada The Umalas Signature Bali menunjukkan adanya dugaan pelanggaran asas tersebut oleh Pihak Pertama melalui tindakan sepihak, pengingkaran prestasi, dan ketidakterbukaan pengelolaan proyek yang mengakibatkan kerugian signifikan bagi penyewa maupun investor. Artikel ini bertujuan mengidentifikasi bentuk-bentuk pelanggaran asas itikad baik dalam perjanjian sewa tersebut serta menganalisis implikasi hukum yang timbul berdasarkan KUHPerdata. Metode penelitian yuridis normatif dengan pendekatan perundang-undangan, konseptual, dan kasus digunakan untuk mengkaji norma hukum, doktrin, serta fakta empiris terkait. Hasil penelitian menunjukkan bahwa pelanggaran yang terjadi mencakup unsur itikad buruk subjektif dan objektif, antara lain perubahan kontrak tanpa persetujuan, pengelolaan dana yang tidak transparan, dan kegagalan menyerahkan unit sebagaimana dijanjikan. Tindakan ini memenuhi unsur wanprestasi dan memberikan hak bagi pihak yang dirugikan untuk menuntut ganti rugi, mengakhiri perjanjian, atau menempuh penyelesaian sengketa melalui jalur litigasi maupun non-litigasi. Oleh karena itu, penegakan asas itikad baik perlu diperkuat untuk menjamin keadilan kontraktual dan melindungi pihak yang memiliki posisi ekonomi lebih lemah dalam praktik sewa properti.