Kepastian Hukum Pengikatan Jaminan Kredit Atas Objek Tanah Yang Belum Beralih Kepemilikan Kepada Debitor Dalam Praktik Perbankan di Indonesia

Abstract

Penelitian ini mengkaji kepastian hukum pengikatan jaminan kredit atas objek tanah yang belum beralih kepemilikan secara sah kepada debitor dalam praktik perbankan di Indonesia. Permasalahan muncul ketika bank menerima tanah sebagai agunan sementara sertipikat kepemilikan masih tercatat atas nama pihak ketiga dan sedang dalam proses balik nama di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Praktik tersebut menimbulkan ketidakpastian hukum karena Hak Tanggungan berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 hanya dapat dibebankan pada tanah yang secara sah dimiliki oleh debitor. Dengan menggunakan metode penelitian hukum normatif yuridis dan pendekatan deskriptif, penelitian ini menganalisis peraturan perundang-undangan, doktrin hukum, serta yurisprudensi yang berkaitan dengan hukum pertanahan, hukum jaminan kebendaan, dan prinsip kehati-hatian perbankan. Hasil penelitian menunjukkan bahwa pengikatan jaminan atas tanah yang belum beralih kepemilikannya melanggar asas kepastian hukum (legal certainty principle), asas spesialitas (specialiteit), dan asas publisitas (publisiteit), sehingga hak tanggungan yang lahir menjadi tidak sempurna dan mengakibatkan kreditor kehilangan hak preferensi. Akibatnya, kreditor hanya berkedudukan sebagai kreditor konkuren tanpa hak didahulukan dalam hal wanprestasi atau kepailitan debitor. Praktik tersebut juga bertentangan dengan prinsip kehati-hatian perbankan sebagaimana diatur dalam Pasal 8 ayat (1) Undang-Undang Perbankan, yang berimplikasi pada timbulnya risiko hukum dan keuangan bagi bank. Untuk memitigasi risiko tersebut, bank umumnya menggunakan instrumen sementara seperti Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dan mekanisme escrow account, meskipun keduanya tidak dapat menggantikan keabsahan formil Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).